中达证券-内地房地产行业周度观察:从私有化案例看房企价值重估-210725

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日期:2021-07-26 07:42:54 研报出处:中达证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 蔡鸿飞,诸葛莲昕  (PDF) 17 页 600 KB 分享者:sun****ie 推荐评级:强于大市
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研究报告内容
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  专题研究:

  近期,SOHO中国、首创置业陆续发布私有化公告。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】私有化房企共性几何?哪类公司有望迎来价值重估?

  项目优质、估值偏低、公司战略等为首创、SOHO等私有化动因。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)私有化开发类上市公司更类似于项目投资,优质的项目和偏低的估值使首创置业、SOHO中国等成为了合适的投资标的。1)资产质量:首创项目多位于重点都市圈,土地成本相对合理,国企性质使其资产负债透明度较高;SOHO中国物业均位于北京及上海核心地段,品牌力出色,杠杆水平较为健康。2)估值偏低:过去五年,首创置业、SOHO中国市净率持续低于行业均值。2012年,SOHO切换赛道至商业物业自持,而市场更偏好地产开发板块,带动其估值偏低。2016-2019年中,市场更关注房企成长性,首创销售排名有所下滑,估值承压;2019年5月至今,调控政策更趋综合,虽然市场偏好逐渐向稳健民企和国企、央企转移,但首创土储规模较大致杠杆水平偏高、低毛利项目进入结算期带动业绩下滑,仍带动了首创PB的进一步下跌。另外,民企对资本市场管理的诉求更强,也在一定程度上导致了首创的估值偏低。3)公司战略:SOHO对规模增长的诉求较弱,私有化能更好地释放其资产价值;首创置业私有化后亦能够与首创集团的其他产业开展更紧密的合作。

  房企私有化存在一定门槛,国企改革、资产管理能力边际改善有望成价值重估催化剂。SOHO由黑石私有化,由外部机构私有化的房企需具备更优质的资产;首创置业则由首创集团私有化,大股东、母公司实力雄厚为私有化成功的重要条件。首创、SOHO私有化后估值均明显提升,具备私有化动因、满足上述条件的房企也有望迎来价值重估。催化剂包括:1)在国企改革的背景下,国企对市值、投资者回报等指标的重视程度有所提升,有望带动低估值国企价值重估。2)当前房企对资产运营的重视程度提升,招商系REITs上市为写字楼资产的退出渠道提供了参考,有望支撑部分房企优质投资性物业价值及股价提升。

  数据要点:

  截至7月23日,本周42个主要城市新房成交面积环比下降20%,2021年累计成交面积同比上升33%。

  截至7月23日,本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期46.5个月,平均环比上升19%。

  截至7月23日,本周15个主要城市二手房交易建面环比下降9%,2021年累计交易面积同比上升19%。

  投资建议:

  受部分房企信用事件影响,板块出现一定回调。在当前环境下,经营稳健、拥有丰富金融及土地资源的房企仍具备显著优势。周内,中央出台三孩政策具体支持举措,将对促进人口长期均衡发展带来积极作用,对行业需求提供一定支撑。维持行业“强于大市”评级。

  风险提示:

  1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性,影响上市公司销售业绩;

  2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响;

  3.疫情控制具有不确定性。

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