银河证券-房地产行业9月行业动态报告:“金九”销售旺季转淡,央行释放维稳信号-211012

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日期:2021-10-12 11:21:04 研报出处:银河证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 王秋蘅  (PDF) 32 页 2,292 KB 分享者:f**b 推荐评级:推荐
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研究报告内容
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  金九销售旺季转淡。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2021年9月,30城新房销售面积同比增速-33.44%,环比增速为-7.46%。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)分一二三线城市来看,同比方面,9月一、二、三线成交面积增量分别为-40.71%/-14.85%/-50.65%;环比方面,一、二、三线增速分别为-23.21%/6.91%/-14.20%。行业销售拐点从7月份就已经确立,开始进入负增长区间,但基本面还未触底,考虑到:1)房地产贷款集中管理下信贷额度偏紧,需求受到抑制;2)新开工、施工、拿地偏弱,供给不足;3)去年基数较高,四季度销售将继续降速。

  去化周期反弹趋势明显,上浮至四年内较高位。十大城市的存销比11.01,较上月+2.10,去化周期环比+23.57%,同比+11.32%,随着市场销售降温,去化周期开始上行,已处2017年以来较高水平。其中一、二线城市存销比分别为8.57、13.10,分别较上月+0.70、+4.20。4.20。

  第二批集中供地进程过半,规则优化下稳地价效果明显。22个重点城市第二批集中供地进度过半,厦门、长春、无锡等15城完成第二批次地块出让,平均溢价率为4.9%,较2020年平均溢价率-6.12pct,较首批集中供地平均溢价率-11.61pct,福州、深圳、南京优质地块吸引力仍在,平均溢价率分别为14.7%/12.1%/6.0%,其余11城市场较为冷淡,平均溢价率均低于5%。流拍和撤牌率大幅上行,整体热度下降,主要归因于:1)政策调控频繁加码,房企资金持续承压下拿地节奏放缓;2)二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限,特别是竞自持、竞高品质方案地块;3)集中在二季度出让的首批地块可年内入市,对房企业绩形成贡献,房企补货意愿强烈,而对后续两批次地块,房企观望情绪上升。

  央行释放维稳信号,政策转向拉开序幕。央行在9月末的房地产金融工作座谈会和三季度例会中均提到了“两维护”,即“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”,政策已经由“从紧”转向“维稳”,后续可期待按揭贷款和房企信贷的宽松。同时,近期多个城市出台“限跌令”,哈尔滨也打响了救市第一枪,出台多项举措维护房地产市场的发展,我们认为目前政策转向已经拉开了序幕,在“房住不炒”的主基调下,“限涨限跌”并行,信贷放松可期。

  投资建议:当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,政策已经释放维稳信号,信贷侧面放松可期,根据以往经验,政策对板块估值弹性的影响大于业绩,板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在信用风险暴露的过程中中加速“优胜劣汰”的进程,逐步出清,待风险事件落地之后,行业信用格局重构,集中度进一步提升,利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、金科股份(000656);建议关注优质物业管理公司:金科服务(9666.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。

  风险提示:风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。

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