平安证券-地产行业周报:楼市持续降温,哈尔滨出台稳楼市政策-211010

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日期:2021-10-10 20:30:32 研报出处:平安证券
行业名称:地产行业
研报栏目:行业分析 杨侃,郑茜文,刘璐  (PDF) 21 页 1,078 KB 分享者:yan****99 推荐评级:中性
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研究报告内容
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  本周观点:9月底以来,央行一周内两次会议罕见提及房地产“两个维护”,全国24家主要银行负责同志参会,并要求金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】9月百强房企单月销售额跌幅已扩大至36%,叠加热点城市二批土拍“流拍潮”及房企信用事件频发,我们认为短期若行业景气度快速下行,不排除融资端尤其是按揭放款政策缓和,目前广东部分城市已出现房贷利率积极信号。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)从国庆成交表现看,重点50城新房成交略优于2020年同期,哈尔滨出台16条政策稳定房地产市场;中长期城镇化率提升、存量物业更新下潜在住房需求依旧旺盛。短期情绪修复在于流动性问题解决方案明朗,中长期关注行业出清后“幸存”房企的投资机会。考虑短期信用担忧仍在,开发板块看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口等。物管及商管板块考虑行业空间广阔、自主发展强化以及具备抗周期属性,看好中长期发展,建议逢低布局综合实力突出、关联房企发展稳定的物管龙头,如碧桂园服务、保利物业等,以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商,如星盛商业等。产业链角度,建议关注防水龙头科顺股份等。

  政策环境监测:1)人民银行、银保监会:联合召开房地产金融工作座谈会;2)东莞:首次发布二手住房交易参考价格;3)哈尔滨:出台“十六条”利好,稳定房地产市场。

  市场运行监测:1)成交同比上升,后续去化预计承压。国庆假期重点50城新房日均成交2986套,较2020年同期增长7%,与2019年基本持平。金九银十推盘高峰下后续成交有望环比改善,但考虑供货增加以及调控持续,去化或面临压力。2)改善型需求占比下降。2021年8月32城商品住宅成交中,90平以上套数占比环比降2.9pct至76%。3)库存环比下降,面临上行压力。16城取证库存9836万平,环比降0.6%,较2019年末、2020年末分别升10.1%、降8.2%。取证推盘加快、去化承压下,库存面临上行压力。4)土地成交下降、溢价率回升,一三线占比提高。9.27-10.3百城土地供应建面2363.2万平、成交建面894.9万平,环比升274.2%、降50.9%;成交溢价率11.5%,环比升10.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比40.1%、46.1%、13.9%,环比分别升16.6pct、降26.1pct、升9.5pct。随着第二批集中拍地陆续进行,预计一二线成交占比或有所提升。

  资本市场监测:1)地产债:9.27-10.10房企境内发债16.3亿元,海外发债4.18亿美元,较9月20-26日发行量降51.8亿元、降6.7亿美元;境内外发行利率处于2.4%-12%区间,可比发行利率较前次有升有降。2)信托:9.27-10.10集合信托发行53.5亿元,较9月20-26日发行量增23.8亿元。3)地产股:9月27日至10月8日申万地产板块涨0.16%,跑输沪深300(1.66%);当前地产板块PE(TTM)7.65倍,估值处于近五年4.19%分位。9月27日至10月8日沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、绿地控股、苏宁环球;南向资金净流入前三房企为华润置地、融创中国、中国海外发展。

  风险提示:1)毛利率下行风险;2)房企大规模减值风险;3)行业金融监管力度超预期风险。

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