银河证券-房地产行业10月行业动态报告:二批集中供地基本完成,年末销售压力较大-211109

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日期:2021-11-09 11:21:08 研报出处:银河证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 王秋蘅  (PDF) 27 页 1,908 KB 分享者:Terr******225 推荐评级:推荐
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研究报告内容
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  “银十”销售同环比均下降,年末销售压力仍较大。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2021年10月,30城新房销售面积同比增速-26.15%,环比增速为-7.60%。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)分一二三线城市来看,同比方面,10月一、二、三线成交面积增量分别为-12.79%/-24.62%/-37.72%;环比方面,一、二、三线增速分别为-12.57%/-24.75%/-30.03%。行业销售拐点从7月份就已经确立,开始进入负增长区间,但基本面还未触底,我们认为随着房贷回归合理投放,部分城市购房政策有所松动,11月市场销售或略有回暖,但考虑到新增按揭贷款规模具有不确定性,年末销售仍面临较大压力。

  去化周期持续上行,处于四年内较高位。十大城市的存销比13.04,较上月+2.19,去化周期环比+30.27%,同比+20.18%,随着市场销售降温,去化周期开始上行,已处于2017年以来的较高水平。其中一、二线城市存销比分别为9.16、17.03,分别较上月+0.71、+4.11。4.20。

  第二批集中供地基本完成,多因素叠加致市场降温。20个重点城市完成第二批次地块出让,平均溢价率为4.1%,较2020年平均溢价率-6.80pct,较首批集中供地平均溢价率-11.20pct,整体热度下降。10月新完成二轮土拍的杭州、北京、上海、武汉、长沙平均溢价率分别为4.6%/4.1%/3.4%/0.4%/0.0%。市场降温归因于:1)三季度房地产政策调控频繁,涉及限购、限售和二手房成交参考价格等方面,叠加银行按揭额度吃紧,市场观望情绪上升,房企拿地预期下降;2)中央持续完善房地产金融审慎管理,银行按揭额度吃紧下放款周期延长,影响房企回款节奏,个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资,叠加第二批供地严格购地自有资金审查等,拿地意愿受到抑制。

  Q3净利润、结算毛利率承压,拿地毛利率企稳。2021Q3房地产板块营收同比增速为23.14%,归母净利润同比增速为-31.48%;结算毛利率为20.60%,同比-6.65pct,实现销售净利率6.17%,同比-3.96pct,土拍政策的调整将带动土地溢价率下行,房企的盈利空间得到保障,未来行业毛利率的拐点到来可期;含合同负债的预收账款同比增长7.61%,房企未来业绩仍有保障。销售商品、提供劳务收到的现金同比+17.37%,随着下半年销售逐渐遇冷,预计全年销售商品收入的现金上涨有限。

  投资建议:当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,政策已经释放维稳信号,信贷侧面放松可期,根据以往经验,政策对板块估值弹性的影响大于业绩,板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在信用风险暴露的过程中中加速“优胜劣汰”的进程,逐步出清,待风险事件落地之后,行业信用格局重构,集中度进一步提升,利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、金科股份(000656);建议关注优质物业管理公司:金科服务(9666.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。

  风险提示:风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。

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