国金证券-房地产行业:物业整合加速,哈尔滨政策改善力度超预期-211009

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日期:2021-10-10 22:22:01 研报出处:国金证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杜昊旻  (PDF) 15 页 881 KB 分享者:wd***z 推荐评级:买入
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研究报告内容
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  行业点评

  本周地产板块周涨幅回落,物业板块跑输沪深300。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.3%,在各板块中位列第21;港股房地产板块涨跌幅为0%,在各板块中位列第13。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.1%,恒生中国企业指数涨跌幅为+0.6%,沪深300指数涨跌幅为+1.3%。

  国庆期间一手房销售同比环比皆下滑,不同城市能级有所分化,一线城市相对坚挺,三四线下滑幅度较大。本周(10月2日-10月8日),40个城市商品房成交合计148万平米,周环比-75%,周同比-21%,月度累计同比18%,年度累计同比+19%。具体来看,一线城市:周环比-74%,周同比5%,月度累计同比+12%,年度累计同比+29%;二线城市:周环比-77%,周同比-20%,月度累计同比-22%,年度累计同比+17%;三四线城市:周环比-65%,周同比-38%,月度累计同比-37%,年度累计同比+19%。

  本周二手房环比下滑。本周(10月2日-10月8日),17个城市二手房成交合计14万平米,周环比-89%,周同比+299%,月度累计同比+204%,年度累计同比+1%。因去年同期数据缺失严重,本周和本月的二手房同比增速参考意义不大。从绝对量来看,二手房成交降温明显。

  房地产市场维持下行趋势,哈尔滨政策放松程度超市场预期。无论是一手房还是二手房,销售市场均延续继续下行趋势。10月4日,花样年控股发生债券违约事件,再次暴露当前房企的流动性困境。10月9日,哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局、市人社局、市住房公积金管理中心等部门制定的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》在市场上公布。《意见》在土地款缴纳期限、监管资金、预售条件、购房门槛和补贴等多个方面有所放松,均有利于房企现金流的改善。本次政策放松力度与疫情期间相当,超出市场预期。如果后续其他城市也跟进效仿,或将迎来全面转向。这与我们此前判断的后续政策将有边际改善的预期完全一致。

  物业行业整合明显加速,竞争格局优化可期。10月4日,恒大物业发布停牌公告,其或将出售公司51%股权。10月7日,上市物管公司第一服务发布公告,也称因涉及收并购事宜停牌。10月8日,财信发展发布公告,以2.1亿元的对价出售安徽诚和物业的100%股权给碧桂园服务。此前9月碧桂园服务已收购多家物管公司,比如以不超过100亿元对价收购已向港交所递表的富力物业,以不超过33亿元对价收购已上市物管公司彩生活的核心资产。我们预计未来将有更多的上市物企和拟上市的物企将被出售,物业行业的整合将明显加速。我们重申对物业行业竞争格局优化的看好。我们认为在管规模和密度是物业公司做好增值服务的基础,行业整合加速有利于头部公司更快扩大规模加深密度,进而更快打通更多可行的社区增值服务业务线,加速第二成长曲线的实现。

  投资建议

  地产板块,我们更看好弹性较大的民营地产公司,比如融创中国。物业板块,我们看好关联房企经营稳健,自身业务拓展和并购整合能力强,社区增值服务开展有方的民营物业公司,推荐金科服务,建议关注碧桂园服务、建业新生活。

  风险提示

  房地产调控定力超预期;销售下滑不及预期;并购整合不及预期

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