平安证券-地产行业政策洞察系列之五:新规之下二批供地趋冷,央国企为市场拿地主力-211011

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日期:2021-10-11 22:06:50 研报出处:平安证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杨侃  (PDF) 15 页 1,614 KB 分享者:白**鹭 推荐评级:中性
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研究报告内容
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  平安观点:

  首批集中供地热度较高,二批供地规则多方面完善:首批集中供地整体较热,22城平均溢价率达15%,较2019年(14%)、2020年(13.1%)呈上升趋势,部分热点城市土地溢价率超30%,高地货比地块占比超40%,甚至出现“面粉比面包贵”现象,与政府“稳地价、稳房价”初衷相违背。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】为平抑土拍高热情绪,8月自然资源部完善供地制度,各地相继调整土拍规则,涉及下调土地溢价率上限;竞价达上限后由从竞配建、竞自持转为“摇号”等,引入“竞品质”等方案;设置“禁马甲”规则;提高竞拍门槛;限制单一房企参拍土地数量;规范购地资金及参拍企业资质等。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  二批土拍明显降温,央国企成拿地主力:截至9月末,已发布二批供地公告的20城整体涉宅用地供地面积较首批增长4.3%。从已完成二批供地的城市来看,各地土拍具备以下特征:1)土地市场整体降温,土地溢价率均较首批供地明显下滑;2)重点城市流拍和撤牌率大幅上升,底价成交为主流;3)地块触顶成交比例大多下滑;4)央国企为土拍最大赢家,延续首批供地强劲拿地势头;5)热点地块隐含毛利率较首批略有改善。高价地及热点区域地块测算毛利率区间位于10-33%,平均毛利率为20%。

  多因素抑制房企拿地意愿,短期低热度仍将延续:房企资金端存在“内外交迫”窘境,楼市调控频频加码叠加按揭端收紧致房企回款压力增加,同时房地产金融审慎管理持续显效,房企出于财务安全考虑,趋于“以销定投”的审慎拿地策略。此外部分地块土拍规则对房企利润端改善相对有限,二批供地拿地紧迫性不及首批,均制约房企拿地热情。我们认为短期行业销售端仍将承压,叠加部分房企信用事件发酵,房企拿地热情或维持低位,预计第二批、第三批集中供地热度仍将处于降温通道。央国企或凭借其稳健的财务状况,将强化其市场拿地主力地位。

  投资建议:尽管土拍制度优化下第二批集中供地隐含毛利率改善,但资金压力加大背景下,房企更加注重财务安全,拿地意愿下滑,二批土拍整体降温。考虑9月房企销售大幅下行,叠加融资紧张背景下,预计短期多数民企投资仍将保持谨慎,不排除第三批集中供地热度进一步下降,具有融资优势、资金稳健的央国企仍将是市场拿地的主力。投资建议方面,由于行业流动性担忧尚未消除,短期建议优选财务稳健、现金健康的行业龙头,如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等;中期来看,若后续个别房企信用风险逐步释放,关注财务状况好转,具备估值弹性的潜在“幸存”房企,如金科股份、新城控股、融创中国、龙光集团、佳兆业集团等。

  风险提示:1)房地产行业短期波动超出预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)政策改善及时性低于预期风险。

  

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