东北证券-房地产行业东北地产周报:金九不金销售景气度加速回落,上海终止部分两集中地块出让-211010

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日期:2021-10-11 13:16:48 研报出处:东北证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 王小勇  (PDF) 29 页 1,449 KB 分享者:201****16 推荐评级:优于大势
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研究报告内容
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  报告摘要:

  市场表现:上周申万房地产板块收于3384.21点,累计下跌0.30%,同期上证综指累计上涨0.67%,深证成指累计上涨0.73%,沪深300累计上涨1.31%;横向对比,板块表现位于下游。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

  公司动态:招商蛇口:9月,公司实现合约销售额233.29亿元(同比-21.72%),合约销售面积98.86万方(同比-9.67%)。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  行业新闻:9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

  土地市场:9月27日-10月3日,全国百城合计成交土地建面516万方,环比70.9%,同比-84.4%;楼面价13770元/平,环比+114.7%,同比+306.6%;溢价率为11.6%,环比上周走阔10.9%,同比收窄1.0%。

  成交市场:10月1日-10月7日,新房成交面积110万方,环比-70.5%,同比2.0%,年初至今累计成交面积14244万方,同比+8.1%,其中一线城市上周成交面积45万方,环比-53.9%,同比+74.6%。

  推盘去化:10月1日-10月7日,15城商品房推盘面积为51万方,环比-93.0%,同比-40.4%;去化周期为19.3月,相比上周+0.6;批售比(移动平均3月)为1.43,相比上周+0.04,相比去年+0.09。

  重点事件点评:克而瑞发布9月百强房企销售数据,百强房企9月单月权益销售金额5983亿元,同比-36.28%,金九不金。我们认为需求侧房贷利率提高及按揭额度受限,二手房成交周期延长使得居民部门资金受限,供给侧企业能力不足(8月单月新开工为-16.8%,21年至今新开工累计下滑3.2%,土地市场成交规模收缩,21年至今土地购置面积累计下滑10.2%)是造成销售市场景气度回落的主要原因。值得关注的是,在行业景气度下行阶段,房企的经营策略已然发生变化,此前多数房企选择加快推盘、加速回款来实现三道红线达标,但在销售承压的阶段,选择审慎推盘、收缩投资或将成为房企的战略转折方向,达标三道红线变得更为困难。当下,应当关注财务稳健的绿档房企,在销售景气度向下时有望放大其相对优势。

  投资建议:近期,央行于国庆节前的单周内两度发声“两维护”,释放结构性宽信用信号;哈尔滨出台“楼市十六条”维护楼市平稳发展,表明地方政府应对楼市景气度加速下行的积极态度。9月以来,苏州、杭州、成都、重庆等热门二线城市集中供地先后遇冷,流拍率较首批次有明显上升,其背后原因主要系销售去化预期回落导致房企拿地意愿不足,资金面持续趋紧导致拿地能力受限,两者叠加影响下房企投资意愿跌至谷底,国企及地方国企成为当下拿地的主要力量。我们认为若地产基本面数据及宏观经济下行持续超预期,政策或将迎来结构化宽松可能性,发力点可能在流动性和行业信用的修复上,稳健绿档房企或将率先受益,我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企,推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。

  风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行

  

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