东北证券-地产物管行业双周报: 江西发文要求物企每日例行消防安全检查,传闻合生创展拟收购恒大物业-211010

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日期:2021-10-10 22:40:05 研报出处:东北证券
研报栏目:行业分析 王小勇  (PDF) 15 页 813 KB 分享者:yo***a 推荐评级:优于大势
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研究报告内容
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  物业板块热度不减:之前两周,东北地产H股物业指数收于7814.82点,累计上涨12.98%;同期恒生指数累计上涨2.60%,恒生综指累计上涨2.13%;上周东北地产物业A股指数收于1281.1点,累计下跌7.59%,同期沪深300上涨1.08%,上证综指累计上涨0.26%。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】上周涨幅前三物管公司分别为宋都服务(+25.23%)、滨江服务(+13.09%)、越秀服务(+7.49%)。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  之前两周,保利物业、中海物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、时代邻里、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持,其中保利物业增持最多。截至上周,保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/融创服务/新城悦服务/合景悠活/建业新生活/时代邻里/恒大物业的港股通持股比例分别为49.02%/15.28%/7.78%/7.01%/9.42%/7.22%/5.02%/2.71%/1.81%/3.78%/5.37%/3.36%/4.33%/4.58%/3.99%。其中,保利物业期内获最多增持(+1.58%)。

  公司动态:碧桂园服务宣布收购彩生活旗下核心资产邻里乐100%股权,后由于花样年及彩生活出现较大债务违约可能,碧桂园服务已执行邻里乐的股权质押转让;

  行业新闻:合生创展短暂停牌,公告称此举有关收购一家联交所上市公司,传闻其将收购恒大物业;江西省政府发文规定物业企业每日例行消防安全检查。

  周内专题探讨:社保政策对物企影响的探讨。2018年《国税地税征管体制改革方案》发布对社保缴纳产生较大影响,1)“社保税征”以后,个人所得税与社会保险两套征收体系合二为一,均由税务部门征收,征收力度得到较大的增强,社保投缴漏缴等情形转变为偷税漏税行为,违法行为惩治力度增强;2)社会保险参保人员信息与个人所得税申报人员信息得以匹配,对应的员工薪金基数统一,无法通过压低社保缴费基数减少员工社保缴费;3)引入税务局电子眼等系统后,监管力度大幅增强。对当前头部物企而言,1)“社保入税”政策后已经过较长时间,当前经营状况良好的头部物企已经历政府与市场检验,缴纳情况较为规范;2)头部物企外包人员中部分为无需缴纳社保的超龄人员,用工成本控制的压力较小;3)社保成本在用工成本、营业成本中占比较小,其对于物企成本的影响无需过度担忧。

  投资建议:碧桂园服务宣布收购彩生活旗下核心资产邻里乐100%股权,而后由于花样年出现较大对外债务违约可能,且彩生活无法偿付10月4日到期的7亿元贷款,碧桂园服务已执行邻里乐100%股权质押转让;合生创展宣布短暂停牌,传闻称其拟收购恒大物业51%股权,交易金额或超400亿港元;山东高速金融认购由佳兆业发行的不超过1.2亿美元票据,佳兆业向其抵押佳兆业美好67.18%的股权。市场对于关联房企在偿债压力较大时被动处置物管公司股权的风险忧虑被放大,对此需要指出的是,1)我们覆盖的物管公司关联房企融资通道畅通且融资成本基本稳定,具备较高的财务安全边际,当前行业政策基调仍为高度支持,无需对上述风险过度担忧;2)偿债压力较大的房企处置旗下物企股权的可能性同时也为市场提供了潜在的收并购机遇,资金充裕、具备整合能力的头部物企有望加速并购扩张。由此,我们建议,长期关注公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等,看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业;中期重视增长确定性,关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况,看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业;短期关注估值性价比,看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

  风险提示:物管费提价受阻;外拓不及预期;增值服务拓展不及预期

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