国金证券-房地产行业:至暗时刻已过,建议超配地产-211014

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日期:2021-10-15 07:46:34 研报出处:国金证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 杜昊旻  (PDF) 11 页 767 KB 分享者:han****28 推荐评级:买入
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研究报告内容
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  核心观点

  我们认为地产政策调控最严时期已经过去,坚定看好地产板块Q4行情。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

  全国商品房销售连续3月同比下滑,二次供地土地流拍率上升。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们预计全国商品房销售额7-9月连续同比下滑,趋势与2008年、2014年类似。100大中城市未成交土地占比自7月以来逐月上升,2021年9月达到66%的高位。从二次集中供地成交地块归属来看,民营房企更多持观望态度,央企和地方国企托底现象较为明显。

  房企债务兑付困难频现,多家房企被下调信用评级,部分优质房企迅速展开美元债回购。恒大财富挤兑事件爆发更是对房企的融资和销售均产生进一步影响,近期房企信用风险开始不断暴露。10月4日-11日,花样年、新力控股出现债务兑付困难,当代置业寻求即将到期的债务展期,这使得投资人对中资地产美元债的担忧上升。中资地产美元债价格普遍下跌。部分房企已迅速展开美元债回购。此外,9月以来,穆迪和标普等评级机构下调了多家房企的信用评级。我们认为房企信用风险若进一步发酵,可能会影响到其他优质房企在境外市场上的信用声誉。

  基于上述地产行业基本面的持续边际恶化,我们认为监管部门未来大概率会出台相应措施加以缓和,确保不让系统性风险发生。我们认为地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去,未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善,坚定看好地产板块Q4行情。

  政策边际改善已有初步迹象。①9月24日举行的央行例会指出,要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会上再次提及这一点。②10月以来,广州、佛山、苏州等地的国有银行,已出现房贷利率下调。苏州部分额度充足的银行放贷速度加快。③10月9日,哈尔滨市住建局联合多部门制定的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》在市场上公布。《意见》在土地款缴纳期限、预售条件、购房门槛等多个方面有所放松。本次政策放松力度与去年疫情期间相当。值得一提的是,《意见》自2021年10月1日开始执行,该政策至今尚未被调整。我们预计未来会有更多销售下滑严重,房价呈下跌趋势的城市会此为样本,基于“房住不炒,一城一策”的总基调,在供给和需求多个维度选择与自身城市相适应的政策。

  投资建议

  地产估值处于历史底部区间,看好板块估值修复的β行情。当前A股地产板块平均PE(ttm)和港股地产板块平均PE(ttm)分别为5倍和4倍,均处于历史底部区间。我们看好政策边际改善后,整个板块的估值修复行情。

  优质民营房企有望获得超额收益。当前房企估值分化明显,民营房企和国企平均2021PE分别为3.6x和5.3x。我们认为资产流动性较好的民营房企未来更有望获得超额收益。比如融创中国、新城控股。

  风险提示

  房地产调控定力超预期;销售下滑幅度超预期;大量房企债务违约

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