西南证券-房地产行业周报:销售同比持续下降,信贷政策有望边际调整-211010

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日期:2021-10-10 20:35:32 研报出处:西南证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 沈猛  (PDF) 15 页 1,608 KB 分享者:st***r 推荐评级:强于大市
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研究报告内容
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  百强房企9月单月销售同比呈现下降。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2021年1-9月,百强房企累计实现销售金额9.79万亿元,同比增长13.1%,实现销售面积6.58亿平方米,同比增长4.0%。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)9月单月实现销售金额0.85万亿元,同比下降36.0%,实现销售面积0.57亿平方米,同比下降42.9%。九月的整体销售下滑,一方面由于楼市调控不断升级,对需求产生了一定影响,另一方面也与疫情后购房需求释放较快等因素有关。九月头部房企销售增速放缓,TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企1-9月累计销售金额同比增长1%/14%/16%,单月销售金额同比增长-47%/-37%/-21%。

  房企融资及个人住房贷款增速均持续走低,房企债务违约事件频现。2021年二季度末房地产开发贷余额12.3万亿元,同比增速为2.8%,个人住房贷款余额36.6万亿元,同比增速为13.0%,二者均创近10年来的新低。据克尔瑞统计,2021年三季度100家典型房企的融资额为2872亿元,同比下降38%,环比下降24%,融资额创2018年以来的最低水平。2021年以来,房企债务违约事件频现,已蔓延至部分头部企业。据克而瑞统计,2021年违约债券的数量及金额均远超去年同期,截止9月房企累计违约债券数量达到39个,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。在当前的融资政策下,房企融资量或将维持低位,仍存在较大偿债压力。

  央行维护房地产市场的健康发展,信贷政策或将出现结构性调整。下半年以来,土地市场与新房市场双双遇冷。9月27日央行货币政策委员会例会罕见提到“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,29日房地产金融工作座谈会再次提及“两个维护”。此次会议释放积极信号,此前央行已强调过银行信贷要跨周期调节,广佛等地区已出现房贷利率下降和按揭放款审批加速的迹象。我们认为后续信贷政策或将呈现出现结构性调整,对刚性住房需求边际上可能释放一定的宽松。

  香港北部都会区有望构建发展新格局,推动港深全面融合发展。香港特区行政长官在立法会发表2021年施政报告,重点提及建设香港北部都会区。维港两岸的港岛和九龙一直是香港的发展重心,发展已高度饱和,高额房价抬升了香港社会整体成本,不能满足人口增长和经济发展需要。北部都会区的建立有望打破“南重北轻”的旧格局,形成南部维港都会区与北部都会区并进的新格局。北部都会区将定位为国际创新科技中心,依托香港多所大学雄厚的科研实力基础,发展创新科技产业,推动再工业化。

  投资建议:我们认为当前应当关注5条投资主线:1)均衡型房企:万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团;2)商住型房企:新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团;3)文旅企业:华侨城、复星旅文、宋城演艺;4)物管企业:碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务;5)医美服务企业:奥园美谷、苏宁环球。

  风险提示:项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。

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