银河证券-房地产行业央行、银保监会发布《通知》点评：“因城施策”房贷利率宽松开启，政策组合拳下销售有望企稳-220516

　　事件：5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求：1）首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；2）按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　首套房贷利率最低可至4.4%，落实政治局会议“支持刚性和改善性住房需求”。https://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本次调整之后，首套房房贷利率最低可至4.4%，进一步落实了政治局会议的要求，加大了对刚性住房需求的支持，同时由于部分城市调整了“认房认贷”规则，部分改善性住房需求也将受益。我们认为虽然这次调整主要针对首套房贷利率，但政策调整空间仍在，后续二套房贷利率的下调还是可以期待的。

　　下调房贷利率加点比降低LPR更加有效，“因城施策”的房贷利率宽松开启。我们认为房贷利率在5年期LPR减20个基点比直接下调5年期LPR对市场销售的恢复更加有效，根据贝壳研究院数据4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低，虽然目前房贷利率进入下行通道，但热点城市利率仍加点较多，北京、上海、深圳目前首套房贷利率分别为5.15%、4.95%、4.95%，较调整前5年LPR加点分别为55bp、35bp、35bp，下调空间比较大，预计后续“因城施策”的房贷利率宽松将开启。

　　政策组合拳下销售有望企稳，期待后续更大力度的宽松。1-4月商品房销售金额同比下降29.5%，4月百强房企销售金额同比下降59.2%，目前销售处于史上景气度最差时期，并未见企稳迹象还在继续探底。我们坚持当前基本面和政策面类似2014年的判断，14年9月30日央行出台首套房认定新则开始真正意义的宽松。其中规定“首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍”并由之前的“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，随后各商业银行出台细则支持住房贷款需求。预计后续各城市商业商业银行会相继出台房贷细则。我们认为政策调整还有空间，期待后续对首套房认定规则、下调首套和二套房首付比、下调二套房贷利率等方面的政策支持。

　　投资建议：房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，我们认为5、6、7月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。

　　风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。