银河证券-房地产行业2021和2022Q1财报综述:破晓前夕业绩承压,强信用房企将率先迎来修复-220516

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日期:2022-05-16 15:01:15 研报出处:银河证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 王秋蘅  (PDF) 19 页 976 KB 分享者:未**本 推荐评级:推荐
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研究报告内容
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  利润表:2021板块业绩断崖下跌,费用控制能力下降,毛利率持续下降,22Q1净利率下滑趋势放缓。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2021/2022Q1房地产板块总营收增速分别为+8.54%/-12.37%,较前一年同期-2.66pct/-49.72pct;2021/2022Q1归母净利润增速分别为-84.43%/-42.18%,较前一年同期-65.59pct/-26.02pct。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)21年板块增收不增利主要由于:1)前期“高地价、限房价”项目处于结算期,毛利率下行;2)行业下行周期,多数企业计提大额减值;3)少数股东损益占比增加。整体三费率分别为9.19%/12.48%,较前一年同期上升0.75pct/0.92pct,行业费用控制水平略微下降;2021/2022Q1销售毛利率为20.81%/20.21%,较前一年同期下降6.11pct/2.54pct;实现销售净利率2.63%/4.01%,较前一年同期下降6.87pct/1.45pct。整体来看,房地产行业盈利能力逐渐下滑,2022Q1下滑趋势放缓,总体盈利水平有望改善。

  资产负债表:预收账款增速放缓,存货周转加速,三道红线指标继续改善。截止2021/2022Q1预收账款同比增速7.37%/1.37%,2021年预收账款覆盖2021年全年营收的1.17倍;存货周转率分别为0.326/0.046,较前一年同期+0.033pct/-0.004pct,行业存货周转速度逐年提高。三道红线指标,2021/2022Q1行业净负债率分别为84.47%/86.90%,较前一年同期-0.14pct/+0.69pct;现金短债比分别为1.08/1.05,较前一年同期下降15.55pct/165.62pct;剔除预收款资产负债率为72.43%/71.73%,较前一年同期下降0.11pct/0.40pct。2022Q1行业有息负债规模下降,较2021年末和去年同期资产负债情况有所好转,现金短债比和净负债率有所恶化,主要由于行业下行融资和销售回款较弱,货币现金压力增加。

  现金流量表:2021现金首次表现净流出,筹资现金净流量转负,投资依旧谨慎,22Q1筹资出现好转。2021/2022Q1现金流净额分别为1677.24/-1223.14亿元,21年为近年来首次现金净流出。2021/2022Q1经营活动现金流净额为3753.59/-954.27亿元,增速为+18.95%/-295.27%,Q1销售疲软导致回款大幅减少。投资活动现金流量净额为2232.46/-86.95亿元,同比-20.68%/-80.21%,一季度房企拿地依旧谨慎。2021/2022Q1,筹资活动现金流净流量为-3198.46/-181.92亿元,增速为-796.75%/-17.74%,筹资活动现金近年来首次出现净流出现象,房企融资借贷出现严重困难。现金流入结构上,2021/2022Q1经营活动现金流入占总体现金流入的比例为62.43%/59.02%,相比前一年同期分别+7.96pct/-3.02pct;筹资活动现金流入占总体现金流入的比例为30.33%/34.04%,相比前一年同期分别-4.91pct/+2.42pct。2020-2021年现金流入结构的变化主要是由于融资收紧,加快销售促回款所致。

  细分板块分析:央国企稳中求进,民企砥砺前行。我们分析了房地产开发行业4种公司性质的21年报及22Q1的财务情况,其中包括8家中央国有企业、49家地方国有及混合所有制企业(混合所有制企业包括万科、绿地等)、34家民营企业、8家外资企业。业绩方面,央国企营收稳定增长,民营外资营收增速放缓,行业利润持续走低的大环境下,央国企受影响较小。央企和地方国有及混合所有企业营收和利润保持正向增长,增速相对放缓,表现出一定的强韧性;外资和民营企业营收出现颓势,利润大幅下滑,营收规模大于500亿的大型民企中,仅有新城营收和利润保持正向增长。22Q1,民营企业营收和利润未见明显改善,央国企归母利润增速略有抬头,由于二季度疫情反复而拖累施工进度,上半年房企业绩承压,我们认为随着后续随着疫情转好,以及销售和融资逐步恢复,房企营收和净利润将会得到修复。盈利能力方面,21年各类型房企毛利净利持续走低,22Q1出现改善趋势,强信用房企将率先迎来盈利改善。民营企业净利率下滑速度尤其明显,22Q1央企毛利率出现改善,除外资企业其他各类型净利润率均较去年同期改善,我们认为行业利润率水平短期内仍有下行压力,但改善趋势已经出现,长期来看有望企稳回升。杠杆方面,央企稳居绿档,除民营企业外其他类型降杠杆逐渐深入,三道红线指标出现明显改善。2022Q1各类别现金短债比均出现明显下滑,销售下滑导致整体现金流面临一定压力。在三道红线未达标的企业中,现金短债比和净负债同时未达标的企业占比较高,这两个指标和企业的货币现金有关,主要系销售疲软回款困难及融资较难。现金流方面,民企库存去化更加积极,22Q1国企现金流好转,央国企经营回款情况较好。地方国企和民企2021年净现金流都由正转负,2022Q1地方国企现金流情况好转,相比前一年同期出现增长,央国企对于筹资融资的风险把控意识更强,更依赖于销售现金流入。

  投资建议:房地产行业作为“稳增长”重要一环,后续政策支持力度大概率只增不减,目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极,我们认为5、6、7月进入地方政策密集调整期,“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下,行情演绎路径逐渐清晰,央国企仍有上行空间,在销售企稳和收并购规模加大的预期之下,优质民企住宅和物管公司均有机会。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。建议关注优质物业管理公司:招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)

  风险提示:销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。

  

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