华安证券-房地产行业:基本面承压下行,开发投资单月同比转负-211019

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日期:2021-10-19 14:36:14 研报出处:华安证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 王洪岩  (PDF) 3 页 387 KB 分享者:rea****rt 推荐评级:增持
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研究报告内容
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  事件

  国家统计局发布1-9月房地产开发投资和销售数据。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

  销售端:“金九”成色不足,“银十”下行承压

  1~9月,商品房销售面积同比+11.3%(1~8月+15.9%),9月单月13.2%(8月-15.5%);销售金额同比+16.6%(1~8月+22.8%),9月单月-15.8%(8月-18.7%)。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)其中,住宅销售金额累计同比+17.8%(1~8月+24.5%)。价格维度,2021年1~9月全国销售均价同比0.79%(1~8月为-0.43%)。虽然,单月销售降幅有所收窄,但考虑到均价延续下行,不排除存在“以价换量”的影响。往后看,2021年10月至今(截至10月17日)30大中城市高频成交面积数据显示同比-22.0%,“银十”承压未减。

  开竣工:新开工乏力,开发投资单月同比年内首次转负

  1~9月新开工同比-4.5%(1~8月-3.2%),9月单月-13.5%(8月16.8%)。从拿地向开工传导的角度而言(拿地-销售普遍存在2~3Q的时滞)。考虑到,“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施,尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过40%的指标约束,房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动,未来新开工在拿地端滞后的情况下,房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。1~9月土地成交建面同比-8.5%,也反映出融资收紧已在土地端有所反应。1~9月竣工面积同比+23.4%。从合同约束及房企通过竣工交付确认业绩的主客观双因素来看,竣工数据有望成为2021年确定性最强的增长指标。

  1~9月房地产开发投资完成额同比+8.8%(1~8月+10.9%),9月单月-3.5%(8月+0.3%),累计回落,单月表现不佳。1~9月施工面积同比+7.9%(环比+2.0%)。土拍新政的实施,对成交的扰动,未来土地投资对开发投资的贡献存在弱化的可能。

  融资端:单月同比连续3次负增长,内生回款依旧作为主要支撑

  1~9月到位资金同比+11.1%(1~8月+14.8%),9月单月-11.2%(8月-6.5%)。结构上,9月单月国内贷款(同比-25.0%,前值-19.6%)、自筹资金(同比-10.1%、前值-0.7%)、回款(首付+按揭)(同比-8.8%,前值-7.2%)【个人按揭(同比-6.8%,前值-8.0%)、首付款(同比9.8%,前值-6.8%)】。从占比来看,销售回款作为主要的资金来源渠道(9月占比达50.1%,1~9月为55.8%。从累计同比看,1~9月实现了+11.1%的增长,但单月同比连续三个月负增长,融资依旧偏紧。

  投资建议

  继“三条红线”后,“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台,将供需两端双向约束。调控风向未变,“以稳为主”仍为主基调,大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看,低基数效应消退,Q4基本面下行承压,行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注:(1)稳健发展型:万科A、保利发展、金地集团;(2)成长受益型:金科股份、中南建设、华发股份;(3)物管优质标的:华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

  风险提示

  房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等。

  

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