银河证券-房地产行业政治局工作会议关于房地产内容点评:政治局表态满足合理住房需求,行业进入政策友好期-211207

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日期:2021-12-08 11:43:00 研报出处:银河证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 王秋蘅  (PDF) 2 页 333 KB 分享者:300****jf 推荐评级:推荐
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研究报告内容
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  事件:12月6日,中央政治局召开会议,分析研究2022年经济工作。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】会议指出,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  政治局会议对房地产行业定调积极,继续关注后续政策落地。本次政治局会议对房地产行业的着墨较多,并且定调偏支持性政策,主要有三大要点:保障性住房、满足合理住房需求、房地产业良性循环。以往每年12月份的政治局会议中,对房地产行业的表述较少,上次对房地产行业需求支持的表述要追溯到2015年,内容为“扩大有效需求,化解房地产库存,稳定房地产市场”,随后的中央经济工作会议中对“扩大有效需求”等内容作了进一步部署安排。后续继续关注接下来的中央经济工作会议以及后续对需求、信贷、利率等方面政策的落地情况。

  预计后续对需求端政策支持力度将加大。“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与之前银保监会的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”一脉相承。在15年政治局会议提出“扩大有效需求”之后,次年2月央行下调首套及二套的首付比例,分别下调至最低20%、30%,我们预计之后对首套和改善型住房的首付比例、利率、放宽周期等政策进行调整,有助于提振市场整体的需求。当前市场销售仍未触底,但11月环比已经出现改善,随着支持政策的落地,销售将逐步修复,但由于受到行业风险事件尚未出清、房地产税试点细则尚未出台等因素的影响,未来销售修复的速度将较以往慢一些,预计明年年中企稳。

  “良性循环”下,房企信用的修复和重塑将加快。关于“促进房地产业健康发展和良性循环”,我们认为主要是从呵护市场的角度出发,防止风险外溢,接下来将进一步对房地产融资提供支持。若信贷支持力度加大,则房企流动性紧张局面将得到缓解,整体信用恢复后,从拿地、开工、销售、交付等一系列活动将得到良性循环。同时,行业出清并未结束,房企之间的并购活动将增多,行业优胜劣汰进一步加速,行业信用格局的重塑也是另一种良性循环。

  投资建议:当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,政策支持力度不断加大,政策逐步从信贷端过度到需求端,根据以往经验,政策对板块估值弹性的影响大于业绩,板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在优胜劣汰和信用重塑的进程中进入良性循环,利好国企和具有护城河的优质民企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656);建议关注优质物业管理公司:旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)、招商积余(001914)。

  风险提示:风险事件发酵超预期、政策支持力度不及预期的风险。

  

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