东北证券-物业管理行业:情绪砸出黄金坑,行业中长期逻辑维持向好-210728

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日期:2021-07-28 20:41:53 研报出处:东北证券
行业名称:物业管理行业
研报栏目:行业分析 王小勇  (PDF) 14 页 794 KB 分享者:san****13 推荐评级:优于大势
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研究报告内容
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  物业板块出现较大幅度回调。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】7月23日至27日,物业管理板块股价出现较大幅度回调,多数主流物企下跌幅度在10-30%之间,主要原因在于,1)“双减”政策使教培业务受冲击,教育板块整体大幅下跌,引发外资对物业政策不确定性的担忧,住建部等八部门发文整治规范房地产市场秩序,进一步放大担忧情绪;2)近期房企融资政策收紧、部分地产开发商出现违约与债务危机事件,引发对关联房企财务安全性的疑虑,产生对物企关联方“可持续性”输血能力的担忧,物企高确定性增长预期有所下降。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  整治通知内容多为政策延续,于主流物企实际影响有限。八部门通知内容多数为年初十部委政策及物权法、民法典等内容延续,此外当前主流物企共有部分收入占总收入比例较低,住宅专项维修资金提取使用情况较少,该通知对物企实际影响有限,且规范化更利于头部物企扩大市场份额。

  不确定性担忧拓展至物业不甚合理,政策支持导向转变可能性小。目前国内物业费定价仍处于较低水平,房价持续上涨而物业费指导价多年未更新,市场化程度仍然较低,另外在疫情常态化背景和突发自然灾害面前,物业基层治理价值愈发凸显,物业服务的长足发展也符合人民群众追求美好生活的向往,因此将由教培行业整顿带来的政策不确定性担忧线性扩展至物业管理行业不甚合理,行业特性和发展阶段决定了物管政策基调是大力支持和推动市场化、规范化发展,且长期来看政策转向可能性较小。

  主流物企关联方具有较高的财务安全边际,在管面积增长确定性高。我们覆盖的14家物企中6家关联方房企为绿档,其余均为黄档,且均为扣除预收款的资产负债率一条踩线,距离70%的达标要求较为接近;我们覆盖的物管公司关联房企的融资通道均保持畅通且融资成本基本稳定,财务状况仍具备较高的安全边际;此外,截至2020年底主流上市物企的合管比(含土储)皆在1.5以上,头部公司突破3,未来在管面积增长确定性较高。

  业绩增速维持高位,回购增持彰显公司信心。7月已有10家头部上市物企发布盈喜,增速区间在40%-150%,持续强化高增长预期;同时,近期多家上市物企发布公司股份回购及增持事宜,充分彰显公司基本面信心。

  情绪砸出黄金坑,估值修复在路上。当前我们覆盖的物企估值中枢约为2021年25倍PE,对比6月底估值中枢36倍PE,下降约30%,多家公司peg跌破0.5,价值彰显;我们认为,近期的物业板块回调主要为短期资金面影响导致,行业中长期逻辑维持向好,近期政策对物管公司不存在实质负面影响,行业特性和发展阶段决定了长期政策基调是支持与鼓励。我们建议,长期维度关注物企的关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等,看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、保利物业;中期维度上关注外拓能力、激励机制、关联方销售,看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业;短期关注公司估值和中报业绩超预期,看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、合景悠活、新城悦服务和融创服务。

  风险提示:物管费提价受阻;外拓不及预期;增值服务拓展不及预期

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