东北证券-地产物管行业周报:广州发文允许维修资金购买电梯保险,多家物企于公开市场持续回购股份-210926

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日期:2021-09-27 09:51:13 研报出处:东北证券
行业名称:物业管理行业
研报栏目:行业分析 王小勇  (PDF) 14 页 1,032 KB 分享者:wuwe******029 推荐评级:优于大势
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研究报告内容
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  物业板块恢复热度:上周东北地产H股物业指数收于7059.06点,累计上涨8.60%;同期恒生指数累计下跌2.92%,恒生综指累计下跌2.84%;上周东北地产物业A股指数收于1239.14点,累计上涨14.67%,同期沪深300下跌0.13%,上证综指下跌0.02%。https://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】上周涨幅前三物管公司分别为招商积余(+16.98%)、保利物业(+12.32%)、第一服务控股(+10.71%)。https://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  上周,旭辉永升服务、华润万象生活、金科服务、融创服务、首程控股、卓越商企服务获港股通增持,永升生活服务增持最多。截至上周,保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/融创服务/新城悦服务/合景悠活/恒大物业的港股通持股比例分别为47.58%/14.86%/7.97%/6.75%/8.84%/7.57%/4.81%/2.66%/1.97%/3.63%/5.39%/3.72%/3.86%。其中,旭辉永升服务周内获最多增持(+0.15%)。

  公司动态:旭辉永升服务、绿城服务、保利物业等发布2021年中期报告;融创服务、新城悦服务、世茂服务、宝龙商业于公开市场回购股份。

  行业新闻:广州市下发使用物业专项维修资金投保电梯保险办事指引的通知,规定可以使用维修资金用于购买专项财产保险。

  周内专题探讨:社区增值服务品类梳理。复盘2021上半年主流物企的社区增值服务品类发展情况,主要有三方面变化:1)部分自营业务如碧桂园服务的社区传媒、金科服务的文旅服务收入增速较快;2)部分公司如世茂服务、融创服务、新城悦服务日常消费类服务占比提升较大;3)部分公司如世茂服务资产类服务占比降低幅度较大。社区增值服务品类发展脉络可分为三阶段:1)资产类服务占据主导,社区增值服务毛利率较高,关联方依赖度较高;2)消费类服务发力,社区增值服务毛利率承压,关联方依赖度较低,永续性较强;3)专业性较强的自营服务培育成熟,收入增长较快,社区增值服务毛利率进一步降低。旭辉永升服务、绿城服务资产类服务占社区增值服务收入比中分别为17%、13%,对资产类服务的依赖度较低;保利物业、融创服务、雅生活服务的资产类服务占比分别为29%、49%、28%,占比较高。

  投资建议:本周,受恒大公告将如约兑付利息及传闻的政府救助恒大方案等消息影响,恒大危机迎来缓释信号,同时,基本面加速下行和房企信用风险叠加下,地产政策宽松预期逐渐加强,受地产板块带动,物管板块出现较大幅度的反弹。二季度以来,由于恒大等房企信用风险事件的影响,板块回调明显,市场对物管公司的担忧来源于关联房企于偿债压力较大时被动处置物管公司股权的风险,以及对关联方输血能力的疑虑。于此,需要指出的是,我们覆盖的物管公司关联房企融资通道畅通且融资成本基本稳定,具备较高的财务安全边际,且当前政策基调仍为高度支持,对上述两方面的市场疑虑无需过分担忧。此外,偿债压力较大的房企处置旗下物企股权的可能性,也造成了潜在的收并购机遇,资金充裕且具备整合能力的物企有望紧抓东风,加速并购整合扩张。由此,我们建议,长期关注公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等,看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业;中期重视增长确定性,关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况,看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业;短期关注估值性价比,看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

  风险提示:物管费提价受阻;外拓不及预期;增值服务拓展不及预期

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